Uw appartement verkopen: wat de notaris van de syndicus verwacht

Zes documenten, nog vóór het aankoopbod

De wet laat de informatieplicht niet beginnen bij de onderhandse verkoopovereenkomst, maar eerder: vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het bod of de aankoopbelofte. De kandidaat-koper moet al weten in welke mede-eigendom hij stapt.

Zes gegevens zijn bedoeld: het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal; de eventuele achterstallen van de verkoper, inclusief invorderingskosten; de stand van de oproepen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal die vóór de verkoop werden beslist; in voorkomend geval het overzicht van de lopende gerechtelijke procedures en de betrokken bedragen; de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar samen met de periodieke afrekeningen van de laatste twee; en ten slotte een kopie van de laatste goedgekeurde balans.

Een punt dat vaak verrast: de syndicus is die informatie niet rechtstreeks aan de koper verschuldigd. Hij bezorgt ze aan wie erom vraagt — de instrumenterende notaris, de vastgoedmakelaar of de verkopende mede-eigenaar — en die persoon geeft ze door.

Vier overzichten extra, vóór de akte

Tussen de verkoopovereenkomst en de authentieke akte ondervraagt de notaris de syndicus een tweede keer, bij aangetekende zending. Hij vraagt niet hetzelfde opnieuw: hij wil weten wat vóór de verkoop werd beslist maar nadien wordt betaald.

Vier overzichten worden gevraagd: de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing die vóór de vaste datum van de overdracht werden beslist maar waarvan de betaling nadien wordt gevraagd; de oproepen tot kapitaalinbreng die vóór die datum werden goedgekeurd en de kostprijs van dringende werken; de kosten verbonden aan de verwerving van gemeenschappelijke delen; en de zekere schulden van de vereniging uit eerdere geschillen.

Na de akte keert de beweging om: de notaris brengt de syndicus binnen dertig dagen op de hoogte van de datum van het verlijden, de identificatie van het kavel en de gegevens van de nieuwe mede-eigenaar. Zonder die informatie schrijft de vereniging naar het verkeerde adres.

Vijftien dagen, dan dertig

De syndicus beschikt over vijftien dagen om op de eerste vraag te antwoorden, en over dertig dagen voor de tweede. Die termijnen zijn niet vrijblijvend: bij gebrek aan antwoord stelt de notaris, de makelaar of de verkoper de partijen formeel in kennis van het verzuim van de syndicus.

In een verkoop valt die vermelding op het slechtst denkbare moment. Ze verontrust de koper, vertraagt de ondertekening, en ze wordt vastgelegd. Daarom is een dossier dat doorlopend wordt bijgehouden beter dan een dossier dat in allerijl wordt samengesteld.

Wie betaalt wat: de vervelende vraag

De kosten voor het bezorgen van die informatie zijn ten laste van de uittredende mede-eigenaar. De notaris houdt ze in op de verkoopprijs, samen met de achterstallige lasten.

Voor de werken verrast de regel veel verkopers en nog meer kopers: behoudens andersluidend beding tussen partijen draagt de koper de uitgaven die vóór de verkoop werden beslist maar nadien gefactureerd. Een dakrenovatie die zes maanden vóór de ondertekening werd gestemd maar pas daarna wordt opgevraagd, is voor zijn rekening.

De gewone lasten volgen een ander criterium: de koper draagt ze vanaf de dag waarop hij van de gemeenschappelijke delen kan genieten — niet noodzakelijk de datum van de akte.

Een laatste, vaak voorkomend geval: vindt er tussen de verkoopovereenkomst en de akte een algemene vergadering plaats, dan betaalt de koper de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng die er werden beslist, op één voorwaarde — dat hij over een volmacht beschikte om eraan deel te nemen.

Wat u terugkrijgt, en wat bij het gebouw blijft

Het onderscheid tussen de twee kapitalen wordt bij een verkoop heel concreet. Het werkkapitaal, dat de periodieke uitgaven dekt, wordt u terugbetaald voor het deel dat overeenstemt met de periode waarin u niet langer van de gemeenschappelijke delen kon genieten; het wordt vervolgens bij de koper opgevraagd.

Het reservekapitaal, bestemd voor niet-periodieke uitgaven, volgt een andere logica: uw aandeel blijft eigendom van de vereniging. Het wordt u niet teruggegeven. Het wordt verrekend in de prijs, of het wordt dat niet — maar het keert niet terug.

Wat weken tijd bespaart

Drie reflexen verkorten een verkoop. Vraag de documenten zodra het pand te koop staat, en niet bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Ga na of er werken zijn gestemd die nog niet gefactureerd zijn, en bespreek dat openhartig met de koper in plaats van hem het bij de notaris te laten ontdekken. En geef de syndicus de gegevens van de notaris zodra ze bekend zijn.

Geen van die verplichtingen wordt lichter voor een kleine mede-eigendom: de bepalingen zijn dwingend en voorzien geen drempel in aantal kavels. De vereenvoudigde regelingen die bestaan — lichtere boekhouding onder twintig kavels, facultatieve raad van mede-eigendom — betreffen het leven van het gebouw, nooit de verkoop.