Gas wordt duurder: wat kan uw syndicus doen vóór de volgende factuur?

Twee cijfers om de stijging te begrijpen

In zijn artikel over de novembertarieven meldt L’Echo een nieuwe stijging van vaste contracten bij verschillende energieleveranciers. Om dat te becijferen, vergelijken we één en dezelfde gasindexatiereeks die ENGIE publiceert.

De parameter TTF 101 (Heren) stijgt van 75,50 €/MWh in oktober naar 86,65 €/MWh in november 2026: 14,8 % meer in één maand. In november 2025 bedroeg hij 31,89 €/MWh, wat een stijging van 171,7 % op jaarbasis betekent. Die veranderingen zijn berekend met de niet-afgeronde waarden uit de ENGIE-tabel.

Die percentages betreffen deze indexatieparameter. Ze betekenen niet dat uw factuur of voorschotten automatisch evenveel stijgen. Ze tonen de marktontwikkeling; uw contract en verbruik bepalen hoe die u raakt.

Kijk eerst naar de einddatum van uw contract

Voor we de gasprijzen bespreken, moeten we het dossier van het gebouw openen: welk contract dekt de stookplaats, wanneer loopt het af, welke opzegtermijn geldt en hoe wordt de prijs berekend? Een mede-eigendom met een lopende vaste prijs zit in een andere situatie dan een gebouw waarvan het contract afloopt.

Bij Kadaner hebben we onder meer de gasleveringsprijs voor twee jaar vastgelegd voor de betrokken mede-eigendommen. Dat gaf hun zicht op dat deel van de kosten. Het onderstreept ook waarom een verlenging voorbereiding vraagt: een bescherming heeft een einddatum.

De verbruiksgegevens en contractvoorwaarden moeten tijdig beschikbaar zijn. Zo kunnen leveranciers worden geraadpleegd, voorstellen worden vergeleken en beslissingen worden voorbereid.

Zeebrugge of Nederland: ook de contractindex telt

In gascontracten komen twee referenties vaak terug: TTF, verbonden met de Nederlandse markt, en ZTP, het Zeebrugge Trading Point in België. Het zijn handelsplaatsen die als prijsreferentie dienen. Op zichzelf zeggen ze niet uit welk land het geleverde gas afkomstig is.

Het verschil kan belangrijk zijn. Volgens een gezamenlijk persbericht van Fluxys en de CREG lag ZTP in 2022 gemiddeld 14 % onder TTF. Dat is een historisch verschil tussen indices, geen korting van 14 % op de volledige factuur van een mede-eigendom.

De CREG verklaart dat verschil onder meer door de aanvoer via Zeebrugge — Noorwegen, het Verenigd Koninkrijk en vloeibaar aardgas — en de beperkte transportcapaciteit naar naburige markten. Zeebrugge ontving ook Russisch vloeibaar aardgas. De verklaring berust dus niet op de afwezigheid daarvan.

Voor de VME telt de prijsformule in haar contract. Wanneer ZTP lager ligt dan TTF, kan een aanbod op basis van die referentie gunstiger zijn, bij vergelijkbare voorwaarden. Maar een leverancier die in Zeebrugge aankoopt, geeft dat voordeel niet automatisch door als het klantencontract aan TTF gekoppeld blijft. De syndicus en energiemakelaar moeten de index, berekeningsperiode, marge en kosten vergelijken. Het voordeel uit 2022 is niet blijvend.

Nu vastleggen: bescherming onder welke voorwaarden?

Contracten met een vaste prijs blijven toegestaan. Of ze voor een VME beschikbaar zijn, en onder welke voorwaarden, hangt af van de voorstellen van leveranciers. Een vaste prijs stabiliseert de betrokken energiecomponent. Het verbruik, de belastingen en netkosten worden daarmee niet allemaal vastgelegd.

Bij een hoog prijsniveau verdient een langdurige verbintenis dus aandacht. De gekozen prijs beschermt tegen een latere stijging, maar volgt een daling niet automatisch. Wachten houdt eveneens een risico in: de markt kan verder stijgen.

Als de vaste voorstellen voor uw mede-eigendom een verbintenis van vijf jaar vragen, moet u de kosten, looptijd, uitstapvoorwaarden en alternatieven bekijken. « Gas is duur, dus het zal wel dalen » is geen voldoende basis voor een beslissing.

Een energiemakelaar helpt vergelijken. De keuze moet duidelijk blijven.

Een energiemakelaar kan helpen leveranciers te raadplegen en hun voorstellen te beoordelen. Daarvoor is een duidelijke vraag nodig: het verbruik van het gebouw, de leveringsperiode, het gewenste prijstype en de beperkingen van de VME.

Vraag wie de makelaar vergoedt, welke leveranciers worden geraadpleegd en welke kosten het voorstel bevat. Twee offertes van dezelfde dag kunnen verschillende looptijden, volumes of risico’s dekken.

Het resultaat moet begrijpelijk zijn: wat ligt vast, wat blijft variabel, hoelang verbindt de VME zich en tot wanneer geldt de offerte? De syndicus moet die elementen aan de mede-eigenaars kunnen voorleggen en de nodige beslissingen laten nemen.

Klikcontracten aangeboden door leveranciers

Leveranciers bieden ook klikcontracten aan. De VME verbindt zich aan een leverancier en kan vervolgens de prijs van de energiecomponent voor het volledige verwachte volume of een deel ervan vastleggen, volgens de afgesproken voorwaarden. Het contract ondertekenen en de prijzen vastleggen gebeuren dus niet noodzakelijk op hetzelfde moment.

Als het contract dat toelaat, kan een VME bijvoorbeeld eerst een deel vastleggen en later een volgend deel. Het gaat om opeenvolgende aankoopbeslissingen tegen mogelijk verschillende prijzen. Zo wordt niet alles op dezelfde dag vastgelegd, maar een gunstiger resultaat is niet gegarandeerd.

Het contract bepaalt hoeveel kliks mogelijk zijn en voor welke volumes en periodes. Vooraf moet duidelijk zijn wat met het nog niet vastgelegde deel gebeurt, wanneer uiterlijk moet worden gehandeld en wie de kliks mag uitvoeren. Een prijsmelding helpt alleen als iemand ze opvolgt en binnen de afgesproken bevoegdheden kan beslissen.

Een contract van vijf jaar vraagt meer dan een klik

Artikel 3.89, § 1, van het Burgerlijk Wetboek begrenst de verbintenissen van de syndicus. Om de VME te verbinden tot na het einde van zijn mandaat, is een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering nodig. Een contract van vijf jaar is dus op zich niet verboden, maar de syndicus mag het niet zelfstandig tot buiten zijn mandaat afsluiten.

Ook daarom is voorbereiding nodig. Er moet tijd zijn om het voorstel toe te lichten en de beslissing te organiseren, rekening houdend met de geldigheidsduur van de offerte. Een korte commerciële termijn vervangt de vereiste toestemming niet.

De voorschotten voorbereiden vóór de afrekening

Wanneer de leveringsvoorwaarden veranderen, moet ook de verwarmingsbegroting worden bekeken. Maak daarbij onderscheid tussen het prijseffect en het verbruik: een hogere factuur betekent niet noodzakelijk dat het gebouw meer gas heeft verbruikt.

De syndicus kan een raming voorleggen op basis van het gekende verbruik en de nieuwe voorwaarden, met duidelijke aannames. Hij kan ook laten zien wat een hoger verbruik of een hogere variabele prijs zou betekenen. Zo kan de VME voorschotten bepalen die rekening houden met het risico.

Dezelfde voorschotten blijven vragen doet een kostenstijging niet verdwijnen. Een toelichting vóór de afrekening geeft mede-eigenaars tijd om zich voor te bereiden.

Kijk ook naar de stookplaats

Een contract verhelpt geen warmteverliezen. Met de verwarmingsspecialist is het nuttig het onderhoud, de regeling en de isolatie van leidingen in onverwarmde ruimtes te bekijken. De behoeften van het gebouw en het comfort van de bewoners moeten de instellingen bepalen.

Zo wordt duidelijk wat aan de bestaande installatie kan worden verbeterd en waarvoor een studie of werken nodig zijn. De syndicus coördineert de opvolging; bevoegde professionals bepalen de technische voorschriften.

Isolatie vermindert de blootstelling aan volgende prijsstijgingen

Over energie onderhandelen is nodig. De verwarmingsbehoefte verminderen werkt op het andere deel van de factuur: de verbruikte hoeveelheid. Betere isolatie kan een gebouw minder gevoelig maken voor schommelende gasprijzen, al biedt ze nooit volledige bescherming.

In Brussel heeft elk appartement een eigen EPB-certificaat. Gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevels of een collectieve installatie, beïnvloeden wel de prestaties van de woningen. Een betere EPB vraagt dus ook gezamenlijke beslissingen.

Voor de VME begint het gesprek bij een diagnose van het gebouw. Welke werken zijn prioritair? Hoe stemmen we isolatie, ventilatie en een mogelijke aanpassing van de verwarming op elkaar af? Welke begroting, financiering en planning zijn haalbaar?

De syndicus laat een dossier voorbereiden waarop de algemene vergadering haar beslissing kan baseren: nuttige studies, vergelijkbare offertes en realistische stappen. Het doel is een gebouw dat minder energie nodig heeft voor een passend comfort, met resultaten die nadien worden opgevolgd.

Een proactieve syndicus maakt beslissingen mogelijk

U moet eenvoudige vragen kunnen stellen: wanneer loopt ons contract af? Wat dekt de aangeboden prijs? Wat hebben we voor de volgende begroting voorzien? Welke werken kunnen onze verwarmingsbehoefte verminderen?

De kwaliteit van de opvolging blijkt uit de antwoorden, documenten en termijnen. Een tijdig onderzocht contract, een goed voorbereide beslissing, toegelichte voorschotten en opgevolgde werken geven de mede-eigendom mogelijkheden om te handelen, ook bij een onzekere markt.