Gaz en hausse : que peut faire votre syndic avant la prochaine facture ?

Deux repères pour mesurer la hausse

Dans son article consacré aux tarifs de novembre, L’Echo relève une nouvelle hausse des contrats fixes chez plusieurs fournisseurs d’énergie. Pour donner un repère chiffré, comparons une même série d’indexation du gaz publiée par ENGIE.

Le paramètre TTF 101 (Heren) passe de 75,50 €/MWh en octobre à 86,65 €/MWh en novembre 2026 : une hausse de 14,8 % en un mois. En novembre 2025, il était de 31,89 €/MWh, soit une progression de 171,7 % sur un an. Ces variations sont calculées à partir des valeurs non arrondies du tableau ENGIE.

Ces pourcentages concernent ce paramètre d’indexation, pas la hausse automatique de votre facture ni de vos provisions. Ils donnent la mesure de l’évolution du marché ; votre contrat et votre consommation déterminent comment elle vous touche.

La première date à regarder est celle de votre contrat

Avant de commenter les cours du gaz, il faut ouvrir le dossier de l’immeuble : quel contrat couvre la chaufferie, quand se termine-t-il, quel préavis prévoit-il et comment son prix est-il calculé ? Une copropriété encore couverte par un prix fixe n’est pas dans la même situation qu’une autre dont le contrat arrive à échéance.

Chez Kadaner, nous avons notamment bloqué le prix de fourniture du gaz pendant deux ans pour les copropriétés concernées. Cela leur a donné de la visibilité sur cette composante du coût. Cette expérience rappelle surtout l’importance de préparer le renouvellement : une protection a une date de fin.

L’enjeu est de disposer à temps des consommations et des conditions du contrat pour consulter les fournisseurs, comparer leurs réponses et organiser la décision.

Zeebrugge ou Pays-Bas : l’indice du contrat compte aussi

Deux références reviennent dans les contrats de gaz : le TTF, associé au marché néerlandais, et le ZTP, ou Zeebrugge Trading Point, en Belgique. Ce sont des places de marché qui servent de références de prix. Elles ne désignent pas, à elles seules, le pays d’origine du gaz livré.

La différence peut compter. Selon un communiqué commun de Fluxys et de la CREG, le ZTP était en moyenne 14 % inférieur au TTF en 2022. C’est un écart historique entre indices, pas une réduction de 14 % sur la facture complète d’une copropriété.

La CREG explique cet écart notamment par les approvisionnements accessibles à Zeebrugge — Norvège, Royaume-Uni et gaz naturel liquéfié — et par les limites du transport vers les marchés voisins. Zeebrugge a aussi reçu du gaz naturel liquéfié russe : l’explication ne repose donc pas sur son absence.

Pour l’ACP, l’enjeu est la formule écrite dans son contrat. Lorsque le ZTP est inférieur au TTF, une offre fondée sur cette référence peut être plus favorable, à conditions comparables. Mais un fournisseur qui s’approvisionne à Zeebrugge ne répercute pas automatiquement cet avantage si le contrat du client reste lié au TTF. Le syndic et le courtier doivent comparer l’indice, la période de calcul, la marge et les frais. L’avantage constaté en 2022 n’est pas permanent.

Fixer maintenant : se protéger, mais à quelles conditions ?

Les contrats à prix fixe restent autorisés. Leur disponibilité et leurs conditions pour une ACP dépendent toutefois des propositions des fournisseurs. Un prix fixe stabilise la composante énergie concernée par le contrat ; il ne fige ni votre consommation, ni l’ensemble des taxes et frais de réseau.

Dans un marché élevé, s’engager longtemps mérite donc un examen attentif. Le prix retenu protège contre une hausse ultérieure, mais ne suit pas automatiquement une baisse. Attendre comporte également un risque : le marché peut encore monter.

Si les propositions fixes accessibles à votre copropriété imposent cinq ans d’engagement, il faut regarder le coût, la durée, les conditions de sortie et les alternatives. Aucun de ces choix ne peut se résumer à « le gaz est haut, il va forcément redescendre ».

Un courtier aide à comparer. Le syndic doit pouvoir expliquer le choix.

Un courtier en énergie peut accompagner la consultation des fournisseurs et la lecture des offres. Pour que son intervention soit utile, la demande doit être précise : consommations de l’immeuble, période de fourniture, type de prix recherché et contraintes de l’ACP.

Demander qui rémunère le courtier, quels fournisseurs sont consultés et quels frais entrent dans la proposition permet de comprendre la comparaison. Deux offres présentées le même jour peuvent couvrir des durées, des volumes ou des risques différents.

Le résultat attendu est un choix compréhensible : ce qui est fixé, ce qui reste variable, combien de temps l’ACP s’engage et jusqu’à quand l’offre est valable. Le syndic doit pouvoir présenter ces éléments aux copropriétaires et faire prendre les décisions nécessaires.

Les contrats à clics proposés par les fournisseurs

Les fournisseurs proposent aussi des contrats à clics. L’ACP s’engage auprès d’un fournisseur, avec la possibilité de fixer ensuite le prix de la composante énergie pour tout ou partie des volumes prévus, selon les modalités convenues. La signature du contrat et la fixation des prix ne sont donc pas nécessairement simultanées.

Par exemple, si le contrat le permet, une ACP peut fixer une première fraction, puis une autre plus tard. Ce sont des décisions d’achat successives, dont les prix peuvent différer. Cela évite de tout fixer le même jour, mais ne garantit pas un résultat plus favorable.

Le nombre de clics, les volumes et les périodes accessibles dépendent du contrat. Avant de choisir cette formule, il faut savoir ce qu’il advient de la part non fixée, à quelle échéance agir et qui est autorisé à déclencher les clics. Une alerte de prix n’est utile que si quelqu’un la suit et peut décider dans le cadre convenu.

Cinq ans de contrat ne se décident pas d’un clic

L’article 3.89, § 1er, du Code civil encadre les engagements du syndic : pour engager l’ACP au-delà du terme de son mandat, il faut une décision expresse de l’assemblée générale. Un contrat de cinq ans n’est donc pas interdit en soi ; le syndic ne peut pas le conclure seul au-delà de son mandat.

Cela donne une raison supplémentaire d’anticiper. Il faut laisser le temps de présenter la proposition et d’organiser la décision, en tenant compte de la durée de validité de l’offre. Une échéance commerciale courte ne remplace pas l’accord requis.

Préparer les provisions avant le décompte

Quand les conditions de fourniture changent, le budget chauffage mérite d’être revu. Il est utile de distinguer l’effet du prix de celui de la consommation : une hausse des euros facturés ne signifie pas nécessairement que l’immeuble a brûlé davantage de gaz.

Le syndic peut présenter une estimation fondée sur les consommations connues et les nouvelles conditions, avec des hypothèses explicites. Il peut aussi montrer ce que changerait une consommation plus forte ou un prix variable plus élevé. Cela aide l’ACP à décider de provisions cohérentes avec le risque.

Maintenir les mêmes avances ne fait pas disparaître une hausse des dépenses. L’expliquer avant le décompte laisse aux copropriétaires le temps de s’y préparer.

Regarder aussi ce qui se passe dans la chaufferie

Le contrat ne règle pas les pertes de chaleur. Avec le professionnel chargé du chauffage, il est utile d’examiner l’entretien, la régulation et l’isolation des conduites dans les espaces non chauffés. Les besoins de l’immeuble et le confort des occupants doivent guider les réglages.

Ces vérifications permettent de distinguer ce qui peut être amélioré sur l’installation existante de ce qui demande une étude ou des travaux. Le syndic coordonne ce suivi ; les prescriptions techniques reviennent aux professionnels compétents.

L’isolation réduit l’exposition aux prochaines hausses

Négocier l’énergie est nécessaire. Réduire le besoin de chauffage agit sur l’autre partie de la facture : la quantité consommée. Une meilleure isolation peut ainsi rendre l’immeuble moins sensible aux variations du prix du gaz, même si elle ne l’en protège jamais entièrement.

À Bruxelles, chaque appartement possède son propre certificat PEB. Des éléments communs, comme la toiture, les façades ou une installation collective, influencent pourtant la performance des logements. Améliorer le PEB passe donc aussi par des décisions prises ensemble.

Pour l’ACP, la discussion doit partir d’un diagnostic du bâtiment. Quels travaux sont prioritaires ? Comment articuler l’isolation, la ventilation et une éventuelle évolution du chauffage ? Quel budget, quel financement et quel calendrier sont envisageables ?

Le rôle du syndic est de faire préparer un dossier sur lequel l’assemblée peut décider : études utiles, devis comparables et étapes réalistes. Le but est un bâtiment qui demande moins d’énergie pour un confort adapté, avec des résultats à suivre dans le temps.

Un syndic proactif rend les décisions possibles

Vous devez pouvoir lui poser des questions simples : quand notre contrat se termine-t-il ? Que couvre le prix annoncé ? Qu’avons-nous prévu pour le prochain budget ? Quels travaux peuvent réduire notre besoin de chauffage ?

La qualité du suivi se voit dans les réponses, les documents et les échéances. Un contrat examiné à temps, une décision correctement préparée, des provisions expliquées et un programme de travaux suivi donnent à la copropriété des moyens d’agir, même lorsque le marché reste incertain.